Welche örtlichen Risiken sollten Käufer in Bornheim kennen?
Bornheim reicht vom Rheinufer bis auf das Vorgebirge, entsprechend verschieden sind die Fragen. Am Rhein geht es um Hochwasser, an den Bächen des Vorgebirges um Überflutung nach starkem Regen. Im ganzen Stadtgebiet zählen Baulasten, mögliche Altlasten und der Denkmalschutz.
- Rhein. Liegt ein Grundstück in Rheinnähe, sollten Sie es anhand der Hochwasserkarten des Landes prüfen. Sie zeigen, welche Flächen bei einem seltenen oder extremen Hochwasser überflutet würden.
- Bäche. Grundstücke an Bächen wie dem Alfterer-Bornheimer Bach sollten Sie ebenfalls anhand der Hochwasser- und Starkregenkarten prüfen. Wasser aus der Kanalisation zeigen die Karten nicht, deshalb sehen wir uns Keller und Rückstausicherung genau an.
- Baulasten. Eine Baulast kann etwa Abstandsflächen oder Stellplätze zugunsten eines Nachbarn sichern und bindet auch jeden neuen Eigentümer. Das Verzeichnis führt die Bauaufsicht der Stadt.
- Altlasten. Ob ein Grundstück im Kataster als Altlast oder Verdachtsfläche geführt wird, weiß der Rhein-Sieg-Kreis. Die Auskunft gibt er nur mit Einverständnis des Eigentümers.
- Denkmalschutz. Steht das Haus in der Bornheimer Denkmalliste, braucht später fast jede Arbeit eine Erlaubnis, auch der Tausch von Fenstern.
Wie läuft eine Kaufberatung vor dem Notartermin ab?
Üblicherweise findet die Prüfung bei einem Termin am Haus statt, möglichst bevor Sie sich verbindlich festlegen. Danach erhalten Sie unsere Einschätzung zu Zustand, anstehenden Arbeiten und Umbaumöglichkeiten. Sie hilft bei der Entscheidung und ist eine sachliche Grundlage für das Gespräch über den Preis.
- Unterlagen anfordern. Exposé, Grundrisse und Angaben zum Baujahr erbitten wir vorab vom Verkäufer oder Makler.
- Begehung. Vom Keller bis zum Dach prüfen wir Bausubstanz, Feuchtigkeit, Haustechnik und sichtbare Mängel. Bei Häusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren achten wir auch auf asbesthaltige Platten, Putze oder Kleber.
- Auskünfte der Behörden. Wir empfehlen, Baulastenverzeichnis, Bauakte und Altlastenauskunft vor dem Notartermin einzuholen und die Zustimmung des Verkäufers dafür früh zu erbitten.
- Einschätzung. Sie erfahren, welche Arbeiten anstehen, mit welchem Aufwand ungefähr zu rechnen ist und was sich umbauen oder erweitern lässt.
- Nach dem Kauf. Auf Wunsch planen wir Modernisierung, Anbau oder Dachausbau und reichen den Bauantrag bei der Stadt ein.
Wann hilft ein Architekt, wann ein Sachverständiger?
Ein Architekt beurteilt Zustand und Möglichkeiten eines Hauses und den Aufwand für Sanierung und Umbau. Geht es um einen bestimmten Schaden und seine Ursache, ist ein Bausachverständiger gefragt. Den Marktwert ermittelt ein Wertgutachten, das wir nicht erstellen.
Architekt Bausubstanz, Technik, Umbaupotenzial und der Aufwand dafür. Das Ergebnis dient Ihrer Kaufentscheidung und der späteren Planung.
Bausachverständiger Ursachen von Schäden, häufig bei Streit oder vor Gericht. Öffentlich bestellte Sachverständige haben ihre besondere Sachkunde nachgewiesen.
Wertgutachten Verkehrswert nach Lage und Beschaffenheit, etwa bei Erbschaft oder vor Gericht. Solche Gutachten erstellt auch der Gutachterausschuss.
Wer übernimmt in Bornheim die Prüfung vor dem Kauf?
Käufer in Bornheim begleitet das Architekturbüro Martin Bünger aus Bad Honnef. Seit mehr als 30 Jahren arbeiten wir an bestehenden Häusern zwischen Bonn und dem Siebengebirge, linksrheinisch auch in der Nachbargemeinde Alfter. Wo sich in alten Häusern Schäden verbergen, wissen wir aus vielen eigenen Umbauten.
Alte Substanz im Detail
In Königswinter haben wir ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus teilsaniert und um einen Neubau erweitert. Bei solchen Häusern kommt es auf Holz, Mauerwerk und Feuchtigkeit an, und genau dort setzen wir bei einer Begehung an.
Häufige Fragen
Wann ist ein Baugutachter sinnvoll?
Bei einem älteren Haus empfehlen wir es, und zwar bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Der Notar prüft den Vertrag, nicht den baulichen Zustand. Wer nach dem Kauf umbauen will, erfährt außerdem vorher, ob das am Haus und nach dem Bebauungsplan möglich ist.
Was kostet ein Gutachter bei einem Hauskauf?
Einen Festpreis gibt es dafür nicht. Wir rechnen die Kaufberatung nach Stunden ab, und die Zahl der Stunden hängt von Art, Größe und Zustand der Immobilie sowie vom gewünschten Prüfumfang ab. Je genauer Sie vorab sagen, was Sie wissen möchten, desto besser lässt sich der Zeitbedarf einschätzen.
Was kostet ein Gutachter für eine Eigentumswohnung?
Auch hier zählt der Zeitaufwand, den wir nach Stunden abrechnen. Bei einer Wohnung prüfen wir zusätzlich Dach, Fassade, Treppenhaus und Technik des gemeinsamen Hauses. Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage sollten Sie vorab beim Verkäufer oder der Verwaltung anfordern.