Ratgeber · Kaufberatung
Architekt oder Bausachverständiger: Wer prüft ein Haus vor dem Kauf?
Martin Bünger, Architekt · Stand: Oktober 2026
Das hängt von Ihrer Frage ab. Wer wissen will, in welchem Zustand ein Haus ist, was nach dem Kauf zu tun ist und was sich umbauen lässt, wählt einen Architekten. Bei Schäden und ihren Ursachen hilft ein Bausachverständiger, den Marktwert ermittelt ein Wertgutachter.
Auf einen Blick
- Architekt, Bausachverständiger und Wertgutachter beantworten verschiedene Fragen.
- Die Bezeichnung Sachverständiger ist nicht geschützt, öffentlich bestellte sind besonders geprüft.
- Prüfen Sie vor dem Notartermin, damit das Ergebnis noch in Ihre Entscheidung und das Preisgespräch einfließt.
Wer berät beim Hauskauf wofür?
Beim Hauskauf werden vier Rollen oft unter dem Wort Gutachter zusammengefasst. Sie unterscheiden sich in der Frage, die sie beantworten, und im Ergebnis, das Sie in der Hand halten. Keine Rolle ist grundsätzlich besser, es kommt auf Ihr Ziel an.
Architekt Beurteilt Bausubstanz, Technik und Umbaumöglichkeiten und schätzt den Aufwand. Passend, wenn Sie nach dem Kauf umbauen oder modernisieren wollen.
Freier Bausachverständiger Untersucht Mängel und Schäden und deren Ursachen. Passend bei einem konkreten Verdacht, etwa auf Feuchtigkeit oder Risse.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Wurde von einer Kammer bestellt und auf besondere Sachkunde geprüft. Passend, wenn das Ergebnis vor Gericht Bestand haben soll.
Wertgutachter Ermittelt den Verkehrswert, also den am Markt erzielbaren Preis. Passend für Erbe, Scheidung oder die Einordnung des Kaufpreises.
Kann ein Architekt auch ein Gutachten erstellen?
Ein Architekt kann den Zustand eines Hauses beurteilen und das Ergebnis schriftlich festhalten. Er ersetzt aber weder einen öffentlich bestellten Sachverständigen noch eine Wertermittlung. Wir sind Architekten und keine Sachverständigen. Wir ermitteln keine Verkehrswerte und bewerten deshalb den Preis nicht, sondern den Zustand und die Möglichkeiten.
Worauf achten Sie bei der Auswahl?
Die Berufsbezeichnung Sachverständiger ist nicht geschützt. Das heißt nicht, dass nicht auch ein Architekt oder Ingenieur ohne Bestellung gut beraten kann. Es lohnt sich aber, vor der Beauftragung einige Dinge zu klären.
- Welche Frage soll das Ergebnis beantworten, Zustand, Umbau, Schaden oder Wert?
- Welche Qualifikation hat die Person, und lässt sie sich über Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer prüfen?
- Hat sie Erfahrung mit Häusern wie Ihrem, etwa Fachwerk, Nachkriegsbau oder Gründerzeit?
- Ist sie unabhängig von Verkäufer und Makler?
- Was genau liefert sie, mündliche Einschätzung, schriftlicher Bericht oder beides?
Wann kommt zuerst der Architekt, wann der Sachverständige?
Vor dem Kauf eines älteren Hauses sehen wir uns zuerst den Gesamtzustand an. Finden wir dabei einen konkreten Schaden, etwa feuchte Wände oder Risse im Mauerwerk, empfehlen wir, dafür einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Ein Wertgutachten ist nur nötig, wenn Sie den Preis unabhängig einordnen lassen wollen.
Welcher Architekt berät in Bad Honnef und Bonn vor dem Kauf?
Das Architekturbüro Martin Bünger aus Bad Honnef begleitet seit mehr als 30 Jahren Umbauten, Anbauten und Modernisierungen zwischen Bonn und dem Siebengebirge. Aus dieser Erfahrung kennen wir die typischen Schwachstellen älterer Häuser. Nach dem Kauf planen wir auf Wunsch den Umbau.
Bad Honnef · DenkmalschutzFachwerkhaus-Umbau SpießgasseUmbau eines Fachwerkhauses.
ModernisierungModernisierung EinfamilienhausModernisierung eines Wohnhauses im Bestand.
Bad Honnef · AnbauAnbau EinfamilienhausAnbau an ein bestehendes Wohnhaus.
Wie wir bei der Prüfung vorgehen, steht in unserer Kaufberatung.
Häufige Fragen
Was macht ein Bausachverständiger beim Hauskauf?
Er untersucht Mängel und Schäden und klärt deren Ursachen, meist mit Messungen und einem schriftlichen Bericht. Das hilft bei einem konkreten Verdacht oder wenn ein Streit droht. Wie viel ein Umbau kosten würde, ist nicht seine Hauptfrage.
Kann ein Architekt den Wert eines Hauses schätzen?
Wir schätzen den Aufwand für Sanierung und Umbau, nicht den Marktwert. Den Verkehrswert ermitteln Sachverständige für Immobilienbewertung oder der Gutachterausschuss der Gemeinde. Beide Einschätzungen ergänzen sich, wenn Sie Zustand und Preis zugleich beurteilen wollen.
Brauche ich beides, Architekt und Sachverständigen?
Nicht immer. Bei einem Haus ohne Auffälligkeiten reicht oft die Prüfung durch einen Architekten. Zeigen sich Feuchte, Risse oder Schadstoffverdacht, kann ein Sachverständiger die Ursache klären. Ob das nötig ist, zeigt sich in der Regel schon bei der Begehung.