Königswinter · Umbau und Sanierung
Wer plant in Königswinter die Sanierung von Altbau und Fachwerkhaus?
Martin Bünger, Architekt · Stand: Oktober 2026
Im Architekturbüro Martin Bünger aus Bad Honnef planen wir in Königswinter und im Siebengebirge Umbau, Modernisierung und Sanierung älterer Häuser, auch unter Denkmalschutz. In Königswinter haben wir 2012 ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus erweitert und das Denkmal teilweise saniert. Auf Wunsch begleiten wir die Sanierung bis zur Fertigstellung.
Auf einen Blick
- Die Modernisierung historischer Fachwerkhäuser gehört zu unseren Schwerpunkten im Bestand.
- An einem Baudenkmal braucht fast jede Arbeit vorher die Erlaubnis der Stadt Königswinter.
- Bestandsaufnahme, Planung, Bauantrag und Bauleitung kommen bei uns aus einer Hand.
Was gilt in Königswinter bei der Sanierung eines Baudenkmals?
Für fast jede Arbeit an einem eingetragenen Denkmal braucht es vorher eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, die in Königswinter bei der Stadt angesiedelt ist. Das betrifft Umbau und Anbau ebenso wie Putz, Anstrich, Fenster, Dachdeckung, Haustechnik und Reparaturen am Fachwerk.
- Erlaubnis beantragen, bevor Arbeiten beginnen oder Betriebe beauftragt werden
- Antrag mit Maßnahmenkatalog, Grundrissen von Bestand und Änderung sowie Ansichten
- Früh einen Beratungstermin vereinbaren, damit Denkmalpflege und Planung zusammenpassen
- Die Stadt entscheidet nach Anhörung des LVR-Amts für Denkmalpflege im Rheinland
- Änderungen an abgestimmten Maßnahmen erneut schriftlich klären, auch per E-Mail
- Steuerlich bescheinigt werden nur Arbeiten, die vorher abgestimmt wurden
Die denkmalrechtliche Erlaubnis ersetzt keine Baugenehmigung, beides stimmen wir aufeinander ab.
In welcher Reihenfolge saniert man ein altes Haus?
Am Anfang steht die Bestandsaufnahme. Erst wenn Tragwerk, Feuchte, Haustechnik und rechtlicher Rahmen bekannt sind, lässt sich sinnvoll planen. Danach folgen Genehmigung, Ausschreibung und Ausführung, bei Fachwerk und Denkmal in enger Abstimmung mit der Denkmalbehörde.
- Bestand aufnehmen. Wir prüfen, was das Gebäude zulässt, von tragenden Teilen über Feuchtigkeit bis zur Haustechnik.
- Rahmen klären. Bebauungsplan, Gestaltungssatzung und Denkmalschutz bestimmen, was möglich ist. Bei größeren Vorhaben schafft eine Bauvoranfrage früh Sicherheit.
- Entwurf und Genehmigung. Wir planen Umbau und Modernisierung und bereiten Bauantrag und denkmalrechtlichen Antrag vor, wo sie nötig sind.
- Ausschreibung. Genaue Leistungsbeschreibungen vor der Vergabe beugen Nachträgen vor und schützen das Budget.
- Ausführung. Auf der Baustelle begleiten wir die Arbeiten als Bauleitung bis zur Fertigstellung.
Wann braucht ein Umbau in Königswinter eine Baugenehmigung?
Nach der Landesbauordnung braucht jede Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung eine Genehmigung, soweit das Gesetz sie nicht ausdrücklich davon ausnimmt. Verfahrensfrei sind etwa Instandhaltung und viele Arbeiten an Fenstern, Fassade und Dach. Örtliche Satzungen und Denkmalschutz gelten trotzdem.
Ohne Bauantrag Instandhaltung, neue Fenster und Türen, Putz, Fassadendämmung und eine neue Dacheindeckung sind verfahrensfrei.
Mit Bauantrag Anbau, Aufstockung und Nutzungsänderung, etwa wenn aus einem Souterrain Wohnraum wird, brauchen in der Regel eine Baugenehmigung.
Ortskerne und Denkmal In der Altstadt sind Gauben und Dachflächenfenster begrenzt, in Nieder- und Oberdollendorf sind Dachflächenfenster ausgeschlossen. An Denkmälern gilt zusätzlich die Erlaubnispflicht.
Mehr zu zwei häufigen Vorhaben unter Anbau und Dachausbau.
Warum lohnt bei einer Sanierung die Bauleitung durch den Architekten?
Bei alten Häusern zeigt sich der tatsächliche Zustand oft erst, wenn Putz, Böden und Verkleidungen entfernt sind. Dann müssen Planung, Handwerksbetriebe und bei Denkmälern auch die Behörde rasch zusammenfinden. Als Bauleitung führen wir diese Abstimmung und halten Entscheidungen im Bautagebuch fest.
Fachwerk im Bauzustand
Während der Bauarbeiten lag am Fachwerkhaus in Königswinter das alte Holztragwerk offen. Reparaturen am Fachwerk und Eingriffe in die Statik eines Denkmals müssen vorher mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt sein. Darauf achten wir auf der Baustelle.
Welche Projekte zeigen unsere Erfahrung mit Fachwerk und Denkmal?
Neben der Erweiterung des Fachwerkhauses haben wir in Königswinter 2020 die Genehmigungsplanung für drei Appartements in einer denkmalgeschützten Hofanlage übernommen und zur Fachwerksanierung beraten. In Bad Honnef haben wir ein Fachwerkhaus in der Spießgasse umgebaut. Daraus kennen wir die Fragen, die historische Substanz früh aufwirft.
Häufige Fragen
Kann ich ein Fachwerkhaus in Königswinter von außen dämmen?
In Nieder- und Oberdollendorf verlangt die Baugestaltungssatzung, Fachwerk zu erhalten, und lässt keine Verkleidung der Fassade zu. Eine Außendämmung über dem Fachwerk scheidet dort aus. An einem Baudenkmal braucht jede Dämmung vorher eine Erlaubnis. Welche Lösung passt, klären wir am Bestand. Mehr dazu unter Darf ich mein Fachwerkhaus dämmen?
Was kostet die Sanierung eines Fachwerkhauses?
Eine belastbare Schätzung ist erst nach der Bestandsaufnahme möglich, weil Zustand des Holzes, Umfang und Auflagen stark schwanken. Für eingetragene Denkmäler gibt es Zuschüsse von Stadt und Land und steuerliche Vorteile, wenn die Arbeiten vorher mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt sind.
Wie erkenne ich, ob mein Haus unter Denkmalschutz steht?
Eingetragene Denkmäler führt die Stadt Königswinter in ihrer Denkmalliste, Baudenkmäler zeigt außerdem das Landesportal denkmal.nrw auf einer Karte. Im Zweifel gibt die Untere Denkmalbehörde Auskunft. In der Altstadt kann die Gestaltungssatzung auch an erhaltenswerte, nicht eingetragene Gebäude besondere Anforderungen stellen.