Welche örtlichen Risiken prüfen wir vor einem Hauskauf in Königswinter?
Ob ein Haus unter Denkmalschutz steht oder in der Altstadt, am Rhein, am Hang oder im Siebengebirge liegt, bestimmt mit, was Sie später umbauen dürfen und worauf bei der Bausubstanz zu achten ist. Diese Punkte prüfen wir zusätzlich zum baulichen Zustand.
| Lage oder Status | Wo Sie es nachsehen | Was es für Käufer bedeutet |
|---|---|---|
| Baudenkmal | Denkmalliste der Stadt, Karte im Landesportal denkmal.nrw | Fast jede Änderung braucht vorher eine Erlaubnis der Stadt, auch Fenster, Heizung, Dachausbau oder Reparaturen am Fachwerk |
| Gestaltungssatzung | Ortsrecht der Stadt für Altstadt, Nieder- und Oberdollendorf, Bennerscheid und Ruttscheid | Vorgaben für Fassade, Dach, Gauben und Fenster gelten auch für Arbeiten ohne Bauantrag |
| Rhein, Pleisbach, Lauterbach | Hochwassergefahrenkarten des Landes, festgesetzte Überschwemmungsgebiete | Keller, Heizung und Öltank verdienen besondere Aufmerksamkeit. Im Überschwemmungsgebiet sind neue oder größere Bauten in der Regel untersagt |
| Hanglage | Starkregenhinweiskarte des Landes | Sie zeigt, wo Wasser bei Starkregen abfließt und sich sammelt. Im Haus achten wir auf Feuchtigkeit und Risse im Mauerwerk |
| Siebengebirge | Schutzgebietskarte des Landes | Im Naturschutzgebiet sind Anbauten und Änderungen baulicher Anlagen grundsätzlich verboten |
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Notartermin anfordern?
Vieles, was für den Kauf zählt, steht nicht im Grundbuch. Wir empfehlen, Bauakte, Baulasten und Altlasten früh abzufragen, weil Stadt und Kreis dafür Vorlauf brauchen und teils die Mitwirkung des Eigentümers verlangen. Was davon für Ihr Objekt wichtig ist, besprechen wir vor der Begehung.
- Bauakte der Stadt Königswinter. Einsehen dürfen Eigentümer oder Bevollmächtigte mit Vollmacht, Ausweis und aktuellem Grundbuchauszug, nach Anmeldung.
- Baulastenauskunft der Stadt. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, Kaufinteressenten dürfen das Verzeichnis einsehen.
- Altlastenauskunft beim Rhein-Sieg-Kreis, der das Kataster führt. Der Eigentümer muss beteiligt werden.
- Denkmalstatus bei der Unteren Denkmalbehörde der Stadt, wenn Zweifel bestehen.
- Bei Wohnungen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Beschlüsse der Eigentümer und Stand der Erhaltungsrücklage.
Reicht ein Architekt, oder brauche ich einen Bausachverständigen?
Für die Kaufentscheidung genügt erfahrungsgemäß der Blick eines Architekten auf Zustand, Aufwand und Möglichkeiten des Hauses. Ein Bausachverständiger klärt eher einen konkreten Schaden und seine Ursache. Den Marktwert ermittelt ein Wertgutachten, das Sachverständige für Immobilienbewertung oder der Gutachterausschuss erstellen.
Architekt Bausubstanz, Haustechnik, Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten und der ungefähre Aufwand. Kaufen Sie, wird daraus auf Wunsch die Planung.
Bausachverständiger Schäden und ihre Ursachen, oft im Streitfall. Öffentlich bestellt werden Sachverständige von IHK oder Kammern nach einer Prüfung ihrer Sachkunde.
Wertgutachten Der Verkehrswert, also der Preis, der nach Lage und Beschaffenheit am Markt zu erzielen ist. Wertgutachten gehören nicht zu unseren Leistungen.
Wer prüft in Königswinter ältere Häuser vor dem Kauf?
Beim Architekturbüro Martin Bünger in Bad Honnef ist die Kaufberatung eine eigene Leistung. In Königswinter haben wir seit 1999 zehn Vorhaben geplant oder begleitet, die meisten an bestehenden Häusern. Diese Erfahrung mit dem örtlichen Bestand fließt in jede Begehung ein.
Fachwerkhaus unter Denkmalschutz
Für dieses Fachwerkhaus in Königswinter haben wir einen Erweiterungsbau und die Teilsanierung des Denkmals geplant. Wer ein solches Haus kaufen will, sollte vorher wissen, welche Arbeiten die Denkmalbehörde erlauben muss und wie es um Holz und Gefache steht.
Häufige Fragen
Worauf sollte ich beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses achten?
Klären Sie vor dem Kauf, welche Umbauten Sie planen, und sprechen Sie diese früh mit der Unteren Denkmalbehörde ab. Für fast jede Änderung ist eine Erlaubnis nötig. Steuerlich bescheinigt werden nur Arbeiten, die vor Beginn schriftlich mit der Behörde abgestimmt wurden. Mehr dazu unter Wie erkenne ich, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht?
Was kostet eine Hauskaufberatung beim Architekten?
Eine Pauschale gibt es bei uns nicht, denn wir berechnen die Kaufberatung nach dem Zeitaufwand. Je größer das Haus, je schlechter sein Zustand und je mehr Punkte Sie geprüft haben möchten, desto mehr Stunden kommen zusammen.
Wann sollte ich die Prüfung vor dem Hauskauf beauftragen?
Sobald Sie ein älteres Haus ernsthaft in Betracht ziehen und bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Dann bleibt Zeit, Bauakte und Auskünfte einzuholen und das Ergebnis in die Preisverhandlung einzubringen. Den baulichen Zustand prüft beim Kauf sonst niemand, der Notar kümmert sich um den Vertrag.