Troisdorf · Umbau und Modernisierung
Wer plant in Troisdorf die Sanierung oder den Umbau eines älteren Hauses?
Martin Bünger, Architekt · Stand: Oktober 2026
Eine Altbausanierung in Troisdorf plant am besten ein Architekt, der Bestand, Baurecht und Bauablauf zusammen im Blick hat. Beim Architekturbüro Martin Bünger in Bad Honnef sind Umbau und Modernisierung bestehender Häuser ein Schwerpunkt, vom Anbau über den Dachausbau bis zum Fachwerkhaus unter Denkmalschutz.
Auf einen Blick
- Bevor wir entwerfen, klären wir, was das Haus zulässt und welche Genehmigungen nötig sind.
- Neue Fenster und Dämmung brauchen oft keinen Bauantrag, Gestaltungssatzungen gelten trotzdem.
- Bei Denkmälern stimmen wir die Planung mit der Unteren Denkmalbehörde der Stadt ab.
Was ist bei einem Umbau in Troisdorf genehmigungspflichtig?
Nach der Landesbauordnung braucht jede Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eine Baugenehmigung, solange das Gesetz sie nicht ausdrücklich freistellt. Instandhaltung, neue Fenster und die Dämmung von Fassade oder Dach sind verfahrensfrei. Anbauten mit Wohnraum oder eine Aufstockung brauchen dagegen in der Regel einen Bauantrag.
| Vorhaben | Verfahren | Worauf es in Troisdorf ankommt |
|---|---|---|
| Fenster, Türen, Dämmung von Fassade und Dach | verfahrensfrei | Gestaltungssatzungen regeln oft Materialien und Farben, am Baudenkmal ist eine Erlaubnis nötig |
| Terrassenüberdachung oder Wintergarten bis 30 m² | verfahrensfrei, mit Grenzen bei Tiefe und Abstand | Bebauungsplan und Abstandflächen gelten trotzdem |
| Dachausbau zu Wohnraum, auch mit Gauben | oft ohne Baugenehmigung, Bauvorlagen werden aber eingereicht | Gestaltungssatzungen enthalten häufig Vorgaben zu Gauben |
| Anbau, Aufstockung, Umnutzung | in der Regel Baugenehmigung | Bebauungsplan oder Einfügen in die Umgebung, bei Zweifeln vorab eine Bauvoranfrage |
| Haus im Überschwemmungsgebiet | wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung | Nur mit hochwasserangepasster Bauweise und Ausgleich für verlorenen Rückhalteraum |
Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei, Brandschutz und Denkmalrecht gelten auch ohne Antrag. Mehr dazu unter Dachausbau.
In welcher Reihenfolge saniert man ein älteres Haus?
Zuerst kommt die Bestandsaufnahme, dann Planung und Genehmigung, danach die Ausführung. Bei älteren Häusern empfehlen wir, erst Dach, Kellerdecke und Außenwände zu dämmen und die Heizung zuletzt auszulegen. Sonst wird sie für einen Wärmebedarf geplant, den das Haus nach der Sanierung nicht mehr hat.
- Bestand aufnehmen. Wir sehen uns Tragwerk, Feuchte, Haustechnik und vorhandene Pläne an und prüfen, was das Haus zulässt.
- Rahmen klären. Bebauungsplan, Gestaltungssatzung, Denkmalschutz und Hochwasserlage legen fest, was genehmigt werden kann. Eine erste Einschätzung gibt auch die kostenfreie Bauberatung der Stadt.
- Entwurf und Kosten. Aus Ihren Wünschen und dem Budget entstehen ein Entwurf mit Kostenschätzung und danach die Bauvorlagen.
- Ausschreibung. Eine klare Leistungsbeschreibung vor der Vergabe hält Nachträge gering.
- Ausführung mit Bauleitung. Wir koordinieren die Handwerksbetriebe, prüfen die Arbeiten und dokumentieren Mängel bis zur Abnahme.
Was gilt für Fachwerk und Denkmalschutz in Troisdorf?
Troisdorf hat Fachwerkhäuser, Fabrikantenvillen aus dem frühen 20. Jahrhundert und die Arbeiter- und Angestelltensiedlungen der sogenannten Kolonien. Für Baudenkmäler und Denkmalbereiche ist das städtische Bauordnungsamt zugleich Untere Denkmalbehörde. Es berät Eigentümer und erteilt die Erlaubnis, die für Veränderungen am Denkmal nötig ist.
Denkmalbereiche Die Schwarze Kolonie, die Rote Kolonie und das Kasinoviertel in Friedrich-Wilhelms-Hütte stehen als Ensemble unter Schutz. Auch an Häusern, die selbst kein Einzeldenkmal sind, kann dort eine Erlaubnis nötig sein.
Denkmal oder nicht? Ob ein Haus unter Denkmalschutz steht, zeigt der Stadtplandienst von Troisdorf mit Foto und Steckbrief zu jedem Denkmal.
Gestaltungssatzungen In vielen Bereichen legen sie fest, welche Materialien, Farben, Gauben und Zäune erlaubt sind. Im GeoPortal stehen sie noch nicht, die Stadt gibt Auskunft.
Welche Umbauten im Bestand haben wir in der Region geplant?
Ältere Häuser stellen bei jedem Umbau eigene Fragen, etwa nach Tragwerk, Feuchte und Denkmalschutz. Solche Fragen haben wir bei Umbauten in Bad Honnef, Königswinter, Bonn, Alfter und Wachtberg geklärt, an Häusern von um 1900 ebenso wie an Fachwerkhäusern unter Denkmalschutz.
Bad Honnef · DenkmalschutzFachwerkhaus-Umbau SpießgasseUmbau eines Fachwerkhauses unter Denkmalschutz.
Königswinter · DenkmalschutzFachwerkhaus-ErweiterungErweiterung und Teilsanierung eines Baudenkmals.
Bad Honnef · AnbauAnbau EinfamilienhausAnbau an ein bestehendes Wohnhaus.
Bonn-Oberkassel · AnbauTerrasseÜberdachte Terrasse als Anbau.
Häufige Fragen
Ist es erlaubt, ein Fachwerkhaus zu dämmen?
Ja, wenn Dämmung und Fachwerk zusammenpassen. Fachwerk reguliert Feuchtigkeit anders als Mauerwerk, deshalb eignen sich diffusionsoffene Lösungen, etwa mit Lehm oder Hanf, besser als dichte Dämmstoffe. Steht das Haus unter Denkmalschutz, darf die Dämmung das historische Bild nicht zerstören. Mehr dazu unter Fachwerkhaus dämmen.
Wie hoch ist das Architektenhonorar für eine Sanierung?
Es richtet sich nach der HOAI. Maßgeblich sind die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone und die beauftragten Leistungsphasen. Für Umbauten und Modernisierungen kann ein Zuschlag vereinbart werden, der sich am Schwierigkeitsgrad orientiert. Für Ihr Vorhaben erhalten Sie von uns ein eigenes Angebot.
Brauche ich bei einer Sanierung eine Bauleitung?
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben ja, denn vor Baubeginn muss der Stadt eine Bauleitung benannt werden. Auch bei Arbeiten ohne Bauantrag empfehlen wir sie, weil sich bei alten Häusern vieles erst zeigt, wenn Böden, Wände oder Decken offen sind. Wir übernehmen die Bauleitung auf Wunsch bis zur Abnahme.