Welche Auskünfte sollte man vor einem Hauskauf in Niederkassel einholen?
Vieles, was ein Haus später erlaubt oder kostet, steht nicht im Exposé. Wir empfehlen, vor dem Notartermin die Unterlagen der städtischen Bauaufsicht, das Altlastenkataster des Rhein-Sieg-Kreises und die Karten zu Hochwasser und Starkregen anzusehen. Bei Umbauplänen kommen Bebauungsplan und Satzungen dazu.
- Bauakte und Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht der Stadt, etwa zu Wegerechten oder übernommenen Abstandsflächen
- Altlasten, über die der Rhein-Sieg-Kreis nur mit Unterschrift des Eigentümers Auskunft gibt, die Sie deshalb früh beim Verkäufer erbitten sollten
- Fluglärm, wobei die gesetzlichen Lärmschutzzonen des Flughafens Köln/Bonn laut Karte des Landes östlich von Niederkassel liegen
- Denkmalbereich oder Erhaltungssatzung, etwa in der Alten Kolonie in Ranzel oder an der Sebastianstraße
- Baumschutz und Stellplätze, wenn Sie später anbauen wollen
- Bei einer Wohnung Teilungserklärung, Beschlüsse der Eigentümer und die Höhe der Erhaltungsrücklage
Wie ist Niederkassel gegen Hochwasser am Rhein geschützt?
Deiche und Hochwasserschutzmauern in Lülsdorf, Rheidt und Mondorf schützen die Stadt vor dem Rhein. Die Stadt legt sie auf ein sehr seltenes Hochwasser aus. Ob ein Haus trotzdem gefährdet wäre, etwa wenn eine Anlage versagt, zeigen die Hochwassergefahrenkarten des Landes.
12,1 km lang liegt das Stadtgebiet direkt am Rhein.
200 Jahre Auf ein Hochwasser, das statistisch so selten auftritt, sind die Schutzanlagen der Stadt ausgelegt.
1927 entstand der erste große Rheindeich, 1999 wurde er zwischen Niederkassel und Rheidt erneuert.
Teile des Stadtgebiets liegen zudem im Überschwemmungsgebiet der Sieg, das die Bezirksregierung Köln neu ermittelt hat. Starkregen kann unabhängig vom Rhein Keller fluten, vor allem auf tiefer liegenden Grundstücken. Das Abwasserwerk bietet dafür Risikokarten je Stadtteil an. Bei der Besichtigung achten wir auf Feuchte im Keller, auf Lichtschächte und Kellerabgänge.
Was bedeutet das Baualter der Häuser in Niederkassel für den Kauf?
Rund die Hälfte der Gebäude in Niederkassel ist vor 1983 entstanden, so die kommunale Wärmeplanung. Etwa jedes achte gilt als vollständig saniert. Beim Kauf eines solchen Hauses sollten Sie wissen, welche Bauteile noch im Originalzustand sind und was ihre Erneuerung bedeutet.
Vor 1977 gebaut Damals galt noch keine Wärmeschutzverordnung. Dach, Außenwände und Kellerdecke sind häufig nur wenig gedämmt, wenn sie nicht später erneuert wurden.
Vor 1993 gebaut Bis dahin durfte Asbest verwendet werden, etwa in Dach- und Fassadenplatten, Bodenbelägen oder Fliesenkleber. Vor einem Umbau sollte das geprüft werden.
Teilweise saniert Knapp die Hälfte der Gebäude gilt als teilsaniert, also mit zwei erneuerten Bauteilen wie Dach und Keller. Was noch fehlt, prüfen wir einzeln.
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss bestimmte Dämmungen nachrüsten. Mehr dazu unter Dämmpflicht nach dem Hauskauf.
Was haben wir an älteren Häusern selbst umgebaut und saniert?
Seit Jahrzehnten bauen wir bestehende Häuser um, vom Fachwerkhaus unter Denkmalschutz über ein Wohnhaus aus der Zeit um 1900 bis zum Nachkriegsbau. Wir haben eine Kelleraußenwand saniert und eine Schutzanlage gegen Starkregen geplant. Diese Erfahrung fließt in jede Besichtigung ein.
Fachwerkhaus in Bad Honnef
In der Spießgasse in Bad Honnef haben wir ein Fachwerkhaus unter Denkmalschutz umgebaut. Bei alten Häusern kommt vieles erst ans Licht, wenn Böden und Wände geöffnet werden. Deshalb wissen wir, wo eine Besichtigung genauer hinsehen muss.
Häufige Fragen
Was ist besser, Makler oder Gutachter?
Sie haben verschiedene Aufgaben. Der Makler vermittelt das Haus, seine Provision fällt meist nur an, wenn es zum Kaufvertrag kommt. Ein Architekt prüft dagegen allein für Sie, in welchem Zustand das Haus ist. Muss ein Schaden vor Gericht geklärt werden, ist ein öffentlich bestellter Bausachverständiger gefragt, weil Gerichte solche Sachverständige bevorzugt beauftragen.
Was ist mit Bausubstanz gemeint?
Gemeint ist der bauliche Zustand eines Hauses, vor allem von Mauerwerk, Dach, Decken und Keller. Bei der Besichtigung achten wir auf Feuchtigkeit, Risse im Mauerwerk und Schimmel hinter Verkleidungen und sehen uns alte Leitungen an. Daraus ergibt sich, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen.
Was macht der Gutachter der Bank?
Er bewertet im Auftrag der Bank, was die Immobilie als Sicherheit für den Kredit wert ist, vorsichtig und auf die ganze Laufzeit gerechnet. Welche Reparaturen auf Sie zukommen und was ein Umbau kosten würde, steht dabei nicht im Vordergrund. Dafür lohnt eine eigene Prüfung vor dem Kauf.