Ratgeber · Umbau
Was kostet ein Architekt für einen Umbau?
Martin Bünger, Architekt · Stand: Oktober 2026
Das Honorar für einen Umbau richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Es hängt von den anrechenbaren Kosten, dem Schwierigkeitsgrad der Planung und den beauftragten Leistungsphasen ab. Beim Bauen im Bestand kommt ein Umbauzuschlag hinzu.
Auf einen Blick
- Das Honorar folgt einer Rechenlogik und wird vor Planungsbeginn schriftlich vereinbart.
- Vorhandene Bausubstanz und ein Umbauzuschlag unterscheiden den Umbau vom Neubau.
- Sie können Leistungsphasen einzeln beauftragen, etwa nur Planung und Genehmigung.
Wie berechnet sich das Architektenhonorar bei einem Umbau?
Maßgeblich sind die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone als Maß für die Schwierigkeit, die übertragenen Leistungsphasen und beim Umbau der Zuschlag. Die Honorartafel dient dabei der Orientierung. Das Ergebnis halten beide Seiten vor Beginn in Textform fest.
| Baustein | Bedeutung | Wirkung auf das Honorar |
|---|---|---|
| Anrechenbare Kosten | Teil der Baukosten ohne Umsatzsteuer | Basis der Berechnung |
| Honorarzone | Schwierigkeit der Planung | Höhere Zone, höheres Honorar |
| Leistungsphasen | Umfang der beauftragten Arbeit | Weniger Phasen, geringeres Honorar |
Was sind anrechenbare Kosten?
Anrechenbare Kosten sind der Teil der Baukosten, auf den sich das Honorar bezieht, ohne Umsatzsteuer. Zunächst gilt die Kostenberechnung, ersatzweise die Kostenschätzung. Je genauer sie vor der Beauftragung vorliegt, desto verlässlicher lässt sich das Honorar abschätzen.
Kostenschätzung Eine erste Größenordnung nach der Vorplanung, noch ohne Details.
Kostenberechnung Die genauere Rechnung auf Grundlage des Entwurfs.
Ohne Umsatzsteuer Die Steuer bleibt bei der Honorarbasis außen vor.
Warum wird ein Umbau anders berechnet als ein Neubau?
Im Bestand müssen wir vorhandene Substanz aufnehmen, bewerten und in die Planung einbinden. Die Honorarordnung berücksichtigt das doppelt. Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch weiterverwendet wird, fließt in die anrechenbaren Kosten ein, zusätzlich wird ein Umbauzuschlag vereinbart.
Der Zuschlag richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad. Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz werden objektbezogen ermittelt und ebenfalls schriftlich festgehalten.
- Wie viel vorhandene Substanz bleibt erhalten und wird mitgeplant
- Wie komplex Eingriffe in Tragwerk, Haustechnik oder Denkmal sind
- Wie umfangreich die Bestandsaufnahme vor dem Entwurf ausfällt
Welche Leistungen sind im Honorar enthalten und was lässt sich einzeln beauftragen?
Das Honorar deckt Leistungsphasen von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung ab. Sie müssen nicht alle beauftragen. Viele Bauherren starten mit Planung und Genehmigung und holen die Bauleitung später dazu. Wir planen auch einzelne Phasen.
- Grundlagenermittlung und Vorplanung. Bestand, Wünsche und erste Skizzen.
- Entwurf und Genehmigung. Der Plan wird ausgearbeitet und bei der Bauaufsicht eingereicht.
- Ausführungsplanung und Vergabe. Details für die Handwerker und der Preisvergleich.
- Objektüberwachung. Die Baustelle wird begleitet und geprüft.
- Objektbetreuung. Abschluss, Unterlagen und Mängelverfolgung.
Was kostet ein Architekt pro Stunde?
Die Honorarordnung geht nicht vom Stundensatz aus, sondern von Leistungsbild, Honorarzone und anrechenbaren Kosten. Für einzelne Beratungsleistungen lässt sich eine andere Abrechnung vereinbaren. Wir machen Ihnen nach einem Gespräch ein individuelles Angebot.
Phasen 1 bis 5 bilden bei uns den Schwerpunkt, von der Grundlagenermittlung bis zur Ausführungsplanung. Auf Wunsch kommen weitere Phasen dazu.
Welcher Architekt plant meinen Umbau?
Das Architekturbüro Martin Bünger aus Bad Honnef plant seit mehr als 30 Jahren Umbauten und Modernisierungen zwischen Bonn und dem Siebengebirge, vom Einfamilienhaus bis zum Fachwerkhaus. Wir klären mit Ihnen zuerst, welche Leistungen Sie wirklich brauchen.
Häufige Fragen
Kann ich einen Architekten nur für die Genehmigungsplanung beauftragen?
Ja. Die Leistungsphasen lassen sich einzeln vergeben. Wir empfehlen, vorher zu klären, wer Ausschreibung und Baustelle übernimmt, damit zwischen Plan und Ausführung nichts verloren geht.
Wann steht das Honorar fest?
Vor der Beauftragung. Wir besprechen Umfang und Schwierigkeit des Vorhabens und vereinbaren das Honorar in Textform. So wissen Sie, womit Sie rechnen können, bevor die Planung beginnt.
Ist die Bauleitung im Planungshonorar enthalten?
Nur wenn Sie die zugehörigen Leistungsphasen mit beauftragen. Die Objektüberwachung ist eine eigene Phase, die Sie gleich oder später dazunehmen können.